マンションを購入する時に掛かる費用、税金はどの程度でしょうか？
マンションは1千万円単位（人によっては〇億円単位・・）の大きな買い物のため、購入に伴う費用も100万円単位で掛かってきます。マンションなどを購入する時は、不動産会社を介して購入する事がほとんどですので、購入費用ついては不動産会社から案内があると思います。
しかし、「どの程度」の費用が「いつ」かかるかを把握していないと予算が立てられません。
今回は、そのような「マンション購入に伴う費用、税金」についてのお話です。しっかり理解してマンション購入時の資金計画に役立ててください。
マンション・家購入時の仲介手数料について
仲介手数料とは、中古マンション・中古住宅を購入する時に、仲介をしてくれた不動産会社に支払う費用になります。但し、あまり多くはないケースですが、新築マンションの購入時にも掛かるケースがあります。
例えば、中古マンションを検討していて、X社という不動産会社に自分の条件に合うマンションを探して欲しいと依頼しました。しかし、そのX社が探してきた中古マンションには条件が合うマンションがなく、たまたま新築マンションを調べていたら条件に合いそうなマンションがあったとします。そして、その新築マンションのモデルルームへX社の担当者と共に見学へ行くパターンです。
新築マンションは基本的には不動産会社が売主となっておりますので、誰にも仲介されません。それ故、新築マンションは仲介手数料がかからないのですが、今回の場合はX社が「私もキチンとチェックして、良い物件かどうか判断します」「今まで探していた手間がかかっている」などの理由で、新築マンションを購入したとしても仲介手数料を求めてくるケースがあります。
このケースの場合は、あくまで新築マンションを見つけたのは自分ですので、そういう場合は「良い新築マンションを見つけたので見に行く」と言い、不動産会社を介さないで見学に行くと良いでしょう。もし、仲介手数料を請求されたとしても、特別な覚書などがある場合を除いて、仲介手数料を支払う義務はありません。
さて、本題の仲介手数料についてですが、下記のような金額になります。不動産価格は全て税抜きの金額になります。
- 不動産価格が200万円以下の場合は「不動産価格×5％」の手数料。
- 不動産価格が200万円超～400万円以下の場合は「不動産価格×4％+2万円」の手数料。
- 不動産価格が400万円超の場合は「不動産価格×3％+6万円」の手数料。
注意点は二点です。一点目は、この金額はあくまで「上限」となりますので、これ以下の仲介手数料でも問題ありません。今では、上限まで請求しない不動産会社も増えてはいますが、多くの会社が上限の手数料を請求してくるという点は認識しておきましょう。
二点目は、上記の金額に消費税が掛かるという点です。例えば、4,000万円（税抜き）のマンションを購入した場合の仲介手数料は「（4,000万円×3％+6万円）×1.10％※」で1,386,000円の仲介手数料がかかります。
※2023年8月時点の消費税率
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住宅ローン関連費用について
続いて住宅ローン関連費用についてです。住宅ローンを借り入れる場合には「手数料」と「保険料」が掛かってきます。合わせて頭金の目安額もお伝えいたします。
手数料について
これは金融機関に支払う手数料になりますので、金額は金融機関ごとにマチマチです。相場としては大体3万円前後を見越しておけば問題ないです。特に、新築マンションの購入時には、売主に支払う「融資取次手数料」という費用がかかる時があります。
これは売主がローンの支払いを金融機関に取り次ぐため、様々な業務をこなすための手数料です。この金額が発生するかどうかも不動産会社によりますし、金額もマチマチですので良く確認しておきましょう。一般的には1万円～3万円前後です。
保証料について
保証料とは、昔で言う保証人の代わりを保証会社が担うので、その保証会社に支払う費用です。
マンション購入時の中では仲介手数料に次ぐ高額の費用になります。一般的には借入金額の2.1％程度が相場ですが、これも金融機関によって異なります。
頭金について
頭金については、人によって全く違うので、一概には言えません。頭金0円で全ての金額をローンで組む方もいますし、半分以上を頭金に設定する場合もあります。
目安としては年収の7倍ほどの借り入れが上限と言われていますが、大事なことは「月々返済額」です。その返済額が自分の生活資金を圧迫しない金額に抑えましょう。
将来的な支出なども加味して計算したければ、ファイナンシャルプランナーに依頼すると良いでしょう。新築マンションのモデルルームで無料実施している事も多いので、是非活用しましょう。
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マンション・家購入時の登記関係費用
続いて、登記関係費用です。これには「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つの費用が発生します。
登録免許税について
マンションを購入する際には、所有権を自分の名義にする登記と、ローンを組む場合には金融機関が担保として設定する登記があります。
まず、所有権を自分の名義とする登記ですが、中古マンションの場合には売主の名義を自分の名義に移転する「所有権移転登記」が必要になります。新築マンションの場合は「所有権保存登記」になります。この時に掛かる金額については下記ホームページをご覧ください。
次に、金融機関が担保として設定する登記です。これは抵当権という権利を登記します。抵当権を設定する目的は、金融機関がローンを貸し付け、その支払いが滞った時に資産回収をすることが目的です。これも前項と同じく、登録免許税が掛かってきますので、税率の詳細は下記ホームページをご覧ください。
※参考 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/index.htm
司法書士報酬
あまり知られていませんが、登記自体は司法書士の専任業務ではなく、資格を持っていなくてもできます。しかし、あまりに専門性が高く、金融機関も慣れている司法書士でないと手間が増えるので、中古でも新築でも司法書士に委任するケースが多いです。
司法書士事務所や、その不動産の種類、かかる手間などによって報酬額は変わってきますが、概ね3万円～5万円程度である事が多いです。
マンション・家購入時の印紙税
続いて印紙税についてです。印紙税とは、不動産などの取引をする際に交わす契約書の締結の際に発生する税金になります。
切手のような「印紙」と呼ばれるものを購入し、契約書に貼付し割印をすることで税金を納めています。印紙税も物件価格（税抜き）によって金額が違います。詳細は、以下をご覧ください。
※参考 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/inshi.htm
固定資産税、都市計画税の精算額
意外と見落としがちですが、固定資産税・都市計画税にも注意しましょう。
固定資産税、都市計画税（以下、固都税）は毎年1/1時点で所有者にかかってくる金額です。つまり、1/1の所有者は、その年の固都税を全て支払わなければいけないので、途中で所有者が変わった場合には、その固都税を折半する必要があります。
例えば、2023年1/1時点でY社が所有していた新築マンションを、2023年7/1にBさんが購入し、引渡が完了したとします。そうすると2023年分の固都税はY社が支払いますので、6/30まではY社の負担になります。
しかし、7/1以降はBさんの所有になりますので、7/1以降の固都税はBさんの負担になります。それ故、Y社がBさんに半年分の固都税を請求し、Bさんはマンション購入代金の諸費用としてこの金額をY社に支払います。固都税に税率については下記ホームページをご覧ください。
※参考 東京都主税局
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/tozei/index_o.html
マンション・家購入時のその他諸費用
その他掛かってくる費用は、「引っ越し代」と「家具・家電処分費」が挙げられます。引越し費用はプランや時期によっても大きく変わってくる金額ですので、入居時期が概ね判明次第、何社かに見積もりは依頼しておきましょう。
家具・家電処理も同じく、必要であれば前もって業者に連絡をしておき、スケジュールと金額の精査をしておきましょう。例えば、賃貸マンションですと引越しが一日でも遅れれば料金が発生しますし、仮に引越しの日にちがマンション内で重なってしまう場合には、日程の調整が必要になる場合があるからです。
マンション・家購入時の費用まとめ
今回は主にマンションを購入するときを例に挙げましたが、土地でも一戸建てでも概ね掛かってくる費用は変わりません。意外と見落としがちな税金などもありますので、しっかりと認識しておきましょう。
大体の費用は「引渡日」に発生しますが、仲介手数料などは契約時に半金決済など、ルールが会社ごとに異なりますので時期についての確認は直接行いましょう。
